Wydatki związane ze spłatą kredytów zaciągniętych na własne cele mieszkalne zajmują istotne miejsce w ustawowym katalogu wydatków uprawniających do ulgi. Należy jednak pamiętać, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nakłada liczne ograniczenia, które należy brać pod uwagę wydatkując przychód ze sprzedaży nieruchomości.

źródło: Fotolia

Aby móc skorzystać ze zwolnienia przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w części przeznaczonej na spłatę kredytu bezwględnie należy spełnić następujące warunki:

1. do ulgi prawnia jedynie spłata kredytu zaciągniętego przed datą odpłatnego zbycia nieruchomości, którego dotyczy wydatkowanie przychodu,
2. kredyt musi być zaciągnięty na ściśle określony cel, który musi wynikać już  z umowy kredytu!,
3. kredyt musi być udzielony przez bank lub spółdzielczą kasę oszczędnościowo-kredytową, mającą siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Powyższe warunki muszą być spełnione jednocześnie, a nie spełnienie jednego z nich uniemożliwia skorzystanie z ulgi z tytułu przeznaczenia przychodu na spłatę kredytu.

Określonym w punkcie 2 “ściśle określonym” celem kredytu musi być:

1. realizacja własnego celu mieszkaniowego, przez którą należy rozumieć:
   – nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
   – nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
   – nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
   – nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
   – nabycie prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
   – nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
   – nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, w którym należy wydatkować przychód, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
   – budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
   – rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
   
   – położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej
2. spłata kredytu wraz z odsetkami  zaciągniętego przez podatnika na spłatę kredytu (pożyczki) udzielonego na ww. cele mieszkaniowe (kredyt refinansowy),
3. spłata każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu na spłatę kredytu (pożyczki) przeznaczonego na cele, o których mowa w puntach 1 i 2.

Uwaga! Art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie ma zastosowania do tej części wydatków poniesionych na spłatę kredytu:

1. które podatnik uwzględnił już korzystając z innych ulg podatkowych (np. korzystając z “ulgi odsetkowej”),
2. którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym, czyli wydatki na własne cele mieszkaniowe (brak możliwości dwukrotnego odliczania tych samych wydatków – np. przy uwzględnieniu w rozliczeniu wydatków na modernizację budynku (udokumentowanych fakturą VAT opłaconą z kredytu) nie można odliczyć już spłaty kredytu przeznaczonego na opłacenie tej faktury,
3. które zostały uwzględnione w kosztach uzyskania przychodów w postaci wydatków na nabycie zbywanej nieruchomości lub nakładów na modernizację (uwzględniając w kosztach uzyskania przychodu cenę nabycia zbywanej nieruchomości, nie można już wydatkować przychodu z jej sprzedaży na spłatę kredytu, który był przeznaczony na jej nabycie).

W przypadku jeżeli kredyt został udzielony na więcej niż jeden cel (np. na remont lokalu mieszkalnego i zakup wyposażenia) do ulgi uprawnia jedynie kwota spłaconego kredytu proporcjonalnie przypadająca na cel uprawniający do ulgi.

PRZYKŁAD:

Pan Henryk wydatkował przychód ze sprzedaży mieszkania na spłatę kredytu, którego celem był remont domu oraz zakup samochodu osobowego. Łączna kwota kredytu udzielonego przez bank wyniosła 60.000 zł, z czego na remont domu przypadała kwota 20.000 zł (1/3 kwoty kredytu). Wydatkując przychód Pan Henryk spłacił kredyt w kwocie 30.000 zł, zatem do ulgi uprawnia go jedynie 1/3 kwoty spłaty czyli 10.000 zł.