Jak ustalić wartość sprzedawanej nieruchomości do celów podatkowych?

Wprowadzenie w ustawie o podatku dochodowym pojęcia wartości rynkowej i uzależnienie od niej wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych ma na celu ochronę interesu Skarbu państwa. Z założenia ma zapobiegać przypadkom, gdy w celu uniknięcia opodatkowania strony umowy określałyby cenę sprzedaży na minimalnym poziomie.

źródło: Fotolia

źródło: Fotolia

Wartość rynkowa jest ustalana na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku przy uwzględnieniu stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Urzędy skarbowe określając wartość rynkową badają cenę nieruchomości wynikającą z umowy odpłatnego zbycia pod kątem jej zgodności ze średnią wartością ustaloną na podstawie innych transakcji, uwzględniając w szczególności: rodzaj zbywanej nieruchomości, jej położenie, okres dokonania transakcji.

Każdy urząd prowadzi ewidencję dokonanych na podległym mu terenie transakcji (tzw. system CzM – czynności majątkowe), na podstawie której można określić średnią wartość danego rodzaju nieruchomości (lokalu mieszkalnego, budynku mieszkalnego, gruntu niezabudowanego, itp.) z uwzględnieniem jej położenia z dokładnością co do miejscowości, a nawet konkretnej ulicy. Ponadto urząd może wziąć pod uwagę transakcje dokonane w danym roku, miesiącu lub innym dowolnym okresie.

W przypadku, gdy nieruchomość położona jest na terenie właściwym dla innego urzędu skarbowego niż ten, w którym musimy rozliczyć się z odpłatnego zbycia nieruchomości wartość rynkowa zostanie określona przez urząd właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości.

Jeżeli cena określona w umowie odbiega od wartości rynkowej organy podatkowe wezwą strony czynności do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. Na tym etapie strony mogą przedstawić opis stanu technicznego zbytej nieruchomości oraz przedstawić stosowne dokumenty potwierdzające przedstawiony opis.

Jak można udokumentować stan techniczny nieruchomości?

  • najbardziej wartościowym (ale i kosztownym) dokumentem jest operat szacunkowy sporządzony przez uprawnionego specjalistę,
  • mogą to być także: zdjęcia, potwierdzenie wystawienia ogłoszeń związane z próbą sprzedania tej nieruchomości za wyższą cenę oraz wszelkie inne dokumenty, które mogą wskazywać na to, iż niemożliwe było sprzedanie naszej nieruchomości za wyższą cenę.

Należy jednak pamiętać, że zebrany materiał stanowi podstawę do oceny zgodności ceny określonej z wartością rynkową, a organy podatkowe mają dużą swobodę w ocenie faktów wynikających z materiału dowodowego. Jeżeli strony niewskażą przyczyn, które zdaniem organu uzasadniały podanie niższej wartości, a cena znacznie odbiega od wartości rynkowej, przychód określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Organ podatkowy powołuje w tym celu biegłego, który sporządza operat szacunkowy. Warto jednak wspomnieć, że sporządzony operat jest jednym z dowodów w sprawie (niewątpliwie posiada największą moc dowodową), jeżeli jednak stoi on w sprzeczności z innymi dowodami organ zobowiązany jest ustalić wartość z uwzględnieniem wszelkich posiadanych dowodów.

Jeżeli wartość ustalona z uwzględnieniem opinii biegłego odbiega od ceny określonej w umowie o 33% lub więcej zbywający jest zobowiązany ponieść koszty sporządzenia opinii przez biegłego, pomimo iż decyzję w sprawie podejmuje organ podatkowy. Koszt sporządzenia operatu może wynieść nawet kilkaset złotych, a strona nie ma możliwości kwestionowania wysokości kosztów sporządzenia opinii.

W sytuacji, gdy organ podatkowy określił wartość rynkową zbytej nieruchomości przychodem z odpłatnego zbycia jest ta wartość, a nie cena określona w umowie. Ma to z kolei bezpośredni wpływ na wysokość podatku z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Polecamy do przeczytania:

Opublikowany w dniu przez Redakcja 1 Komentarz

One Response to Jak ustalić wartość sprzedawanej nieruchomości do celów podatkowych?

  1. Kamila

    Przygotowanie dobrej wyceny jest niezwykle czasochłonne, ale wydaje mi się też, że dość kosztowne, jeśli zestawimy ze sobą przygotowanie opinii prawnej, rzeczoznawcy, ubezpieczyciela, potem konfrontację a bankiem itd. A przy wycenie nieruchomości komercyjnej zaczynają się też piętrzyć stosy papierów, by udokumentować wszystkie elementy pod operat szacunkowy. Tak czy inaczej, przede mną wykonania takiej wyceny, dla powierzchni komercyjnej. Czy w najbliższym czasie pojawi się jakiś artykuł w tej kwestii? Czy korzystaliście może z opcji automatycznego przygotowania wyceny. Szukam najlepszej opcji, która przy okazji nie zrujnuje mojego budżetu firmowego 🙂

     

Dodaj komentarz