Jak obliczyć kwotę dochodu zwolnionego w PIT-39? – informacje i przykłady

Obliczenie kwoty dochodu ze zbycia nieruchomości zwolnionego od podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma istotne znaczenie dla prawidłowego wypełnienia deklaracji PIT-39.

źródło: Fotolia

źródło: Fotolia

Ustawa mówi dość tajemniczo o kwocie, która „odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych”. Bez wątpienia zapis ten brzmi skomplikowanie i trzeba poświęcić sporo uwagi aby prawidłowo go odczytać. Dużo bardziej zrozumiały jest wzór pojawiający się w licznych opracowaniach:

dochód zwolniony = (dochód x kwota poniesionych wydatków na cele mieszkaniowe) / przychód

Inaczej mówiąc: tyle % dochodu jest od  podatku zwolnione ile % przychodu wydatkowaliśmy (wydatkując 20% przychodu, zwalniamy od podatku 20% dochodu).

Dlaczego stosujemy taki wzór?
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych mówi, że wolny od podatku jest dochód ze zbycia nieruchomości pod warunkiem wydatkowania na cele mieszkaniowe przychodu. Zatem mówi najczęściej o 2 różnych kwotach (dochód to przychód pomniejszony o koszty uzyskania przychodu).

Art. 21 ust. 1 pkt 131) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych;

Przeanalizujmy więc podany wzór na 3 przykładach:
Przykład 1:
Pani Anna dokonała sprzedaży lokalu mieszkalnego za kwotę 200.000 Zł. Przedmiotowy lokal Pani Anna zakupiła za kwotę 140.000 zł, poniosła ponadto koszty związne z tą transakcją w kwocie 5.000 zł. Po dokonaniu sprzedaży Pani Anna kupiła mniejsze mieszkanie za kwotę 100.000 zł (+ koszty transakcji 2.500 zł). Jak w przedstawionej sytuacji obliczyć kwotę dochodu zwolnionego od opodatkowania?

Cena sprzedaży (200.000 zł) stanowi przychód.
Cena nabycia zbywanego lokalu wraz zkosztami notarialnymi stanowi koszty uzyskania przychodu (140.000 zł + 5.000 zł = 145.000 zł)
Dochód (przychód – koszty uzyskania przychodu) – 55.000 zł (200.000 zł – 145.000 zł)

Wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe wyniosły 102.500 zł
Obliczenie dochodu zwolnionego według powyższego wzoru: (55.000 zł x 102.500 zł)/ 200.000 zł = 28.187,50 zł.

Przykład 2:
Pan Andrzej odziedziczył po zmarłej matce dom mieszkalny. Od nabycia spadku podatek nie wystąpił, a Pan Andrzej nie poniósł żadnych nakładów zwiększających wartość tego budynku. Przedmiotowy dom został sprzedany za kwotę 350.000 zł. Z uzyskanego przychodu Pan Andrzej przeznaczył 100.000 zł na remont własnego domu. Jak w przedstawionej sytuacji obliczyć kwotę dochodu zwolnionego od opodatkowania?

W przedstawionej sytuacji nie występują koszty uzyskania przychodu, zatem kwota przychodu jest równa dochodowi:
Cena sprzedaży (przychód) – 350.000 zł
Koszty uzyskania przychodu – 0,00 zł
Dochód (przychód – koszty uzyskania przychodu) – 350.000 zł (350.000 zł – 0,00 zł)

Stosowanie przedstawionego wyżej wzoru w przedmiotowej sytuacji nie ma więc sensu. Kwota poniesionych wydatków jest za razem kwotą dochodu zwolnionego od opodatkowania.
Obliczenie dochodu zwolnionego według powyższego wzoru: (350.000 zł X 100.000 zł)/ 350.000 zł = 100.000 zł

Przykład 3:
Pan Krzysztof sprzedał mieszkanie za 170.000 zł. W związku z transakcją poniósł koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości w kwocie 2.000 zł. Przedmiotowy lokal Pan Krzysztof nabył za kwotę 135.000 zł. Po sprzedaży Pan Krzysztof kupił inny lokal mieszkalny za kwoę 168.000 zł. Jak w przedstawionej sytuacji obliczyć kwotę dochodu zwolnionego od opodatkowania?

Przychód (cena sprzedaży – koszty odpłatnego zbycia) wyniósł 168.000 zł (170.000 zł – 2.000 zł)
Koszty uzyskania przychodu wyniosły 135.000 zł
Dochód (przychód – koszty uzyskania przychodu) 33.000 zł ( 168.000 zł – 135.000 zł)

Wydatki na cele mieszkaniowe – 168.000 zł
Obliczenie dochodu zwolnionego według powyższego wzoru:  (33.000 zł x 168.000 zł)/168.000 zł = 33.000 zł.
Zatem cały dochód jest zwolniony od podatku.

Informacja: Dla uproszczenia przykładów nie wpisano dat, stan prawny dla nieruchomości nabytych od 01-01-2009 r., sprzedanych przed upływem terminu 5 letniego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie dokonano także podwyższenia kosztów uzyskania przychodu, o którym mowa w art. 22 ust. 6f ww. ustawy

Polecamy do przeczytania:

Opublikowany w dniu przez Redakcja 1 Komentarz

One Response to Jak obliczyć kwotę dochodu zwolnionego w PIT-39? – informacje i przykłady

  1. Marek

    A ja chciałbym znać wyliczenia dla takiego przykładu: nieruchomość nabyta w drodze spadku, podatek od spadku nie wystąpił, ale przyjęcie spadku nastąpiło w formie aktu notarialnego i zostały poniesione opłaty notarialne w wysokości 1 tys. zł. Następnie mieszkanie sprzedane za 100 tys. zł. Czy opłaty notarialne można zaliczyć jako koszt uzyskania przychodu i podatek zapłacić od 99 tys. zł? Informacje MF w tym zakresie są nieprecyzyjne. Z jednej strony zaznacza się, że nabycie w drodze spadku jest „bezpłatne”, co oczywiście nie jest do końca zgodne z prawdą. Z drugiej strony pisze się o dokumentach stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. Szkoda, że prawo pisane jest u nas w tak skomplikowany sposób.

     

Dodaj komentarz