Koszty uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości nabytej w spadku.

Aktualne zapisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawierają już przepisów, na podstawie których przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości był zwolniony od podatku. Zwolnienie to obejmowało jedynie sprzedaż nieruchomości nabytych w spadku przed 1 stycznia 2007 roku.

źródło: Fotolia

źródło: Fotolia

Obecne uregulowania są dla spadkobierców dużo bardziej niekorzystne. Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w spadku podlega bowiem opodatkowaniu, a koszty uzyskania przychodu z tego tytułu najczęściej są znikome. Powoduje to, że uzyskany dochód jest wysoki, a podatek od dochodu wynosi aż 19%!

Dokonując sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze dziedziczenia istotnym elementem może być zatem właściwe obliczenie kosztów uzyskania przychodów. Zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Jak to rozumieć?

Otóż dokonując sprzedaży nieruchomości nabytej w spadku (oczywiście w sytuacji, gdy od momentu jej nabycia nie upłynął okres 5 lat liczonych od końca roku, w którym nastąpiło nabycie) do kosztów uzyskania przychodu z tej sprzedaży zaliczyć można:

  • kwotę zapłaconego podatku od spadku w części przypadającej na zbywaną nieruchomość

Na przykład: Pan Jan nabył w spadku po zmarłej konkubinie dwie nieruchomości – lokal mieszkalny i garaż. W zeznaniu spadkowym wartość lokalu mieszkalnego określona została na kwotę 90.000 zł, a garażu na 10.000 zł. Pan Jan zapłacił od spadku podatek.

Jeżeli zechce teraz sprzedać tylko garaż, to do kosztów uzyskania przychodu nie może zaliczyć całego podatku zapłaconego od spadku, a jedynie część podatku zapłaconego od garażu. Będzie to zatem 10% zapłaconego podatku, gdyż wartość garażu w masie spadkowej stanowiła 10% całości.

  • udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania – czyli udokumentowane fakturami VAT wydatki mające wpływ na zwiększenie wartości zbywanej nieruchomości

Na naszym przykładzie: Pan Jan w trakcie posiadania garażu dokonał naprawy dachu i wymiany bramy garażowej. Jeżeli udokumentuje te wydatki fakturami VAT, może zaliczyć je do kosztów uzyskania przychodu.

UWAGA! Nie stanowią kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w spadku wydatki ponoszone na jej nabycie oraz nakłady zwiększające jej wartość poniesione przez spadkodawcę (zmarłego)! Kosztu uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nie stanowi także spłata ciążącego na lokalu mieszkalnym zadłużenia. Dotyczy to zarówno spłaty zaciągniętego przez spadkodawcę kredytu wraz z odsetkami, jak również opłat czynszowych.

Spłata pozostałych spadkobierców (odpłatny dział spadku)

Z działem spadku mamy do czynienia w sytuacji, w której spadek przypada kilku spadkobiercom. Na skutek działu spadku następuje ,,konkretyzacja’’ składników masy spadkowej przypadających poszczególnym spadkobiercom. W sytuacji, gdy udział spadkobiercy ulega powiększeniu, to mamy do czynienia z nabyciem nowego udziału w nieruchomości.

W przypadku, gdy nieruchomość została nabyta w części w drodze spadku, a w części w drodze działu spadku mamy do czynienia z dwoma różnymi momentami i sposobami nabycia.

Jeżeli zaś nabycie większego udziału w nieruchomości nastąpiło ze spłatą należności na rzecz pozostałych spadkobierców, koszty uzyskania przychodów należy ustalić z uwzględnieniem art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia.

Kosztem nabycia jest w tym przypadku dokonana na rzecz pozostałych spadkobierców spłata w części w jakiej przypada ona na nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży. Aby jednak móc ją odliczyć od przychodów ze sprzedaży spłata ta musi być udokumentowana, czyli wydatek ma być faktycznie poniesiony.

Wypłacony zachowek nie stanowi kosztów uzyskania przychodu!

Z wypłatą zachowku mamy do czynienia w momencie, w którym osoba dziedzicząca na podstawie testamentu musi dokonać spłat na rzecz zstępnych, małżonka lub rodziców spadkodawcy, którzy dziedziczyliby z mocy ustawy, gdyby spadkodawca nie sporządził testamentu. Zachowek wynosi połowę wartości udziału spadkowego, jaki by przypadł osobie uprawnionej, gdyby dziedziczyła z ustawy, przy czym jeżeli uprawniony jest trwale niezdolny do pracy albo jest małoletni zachowek wynosi dwie trzecie takiego udziału.

Jednakże wypłata zachowku nie jest związana z nabyciem nieruchomości. Spadkobierca testamentowy nabywa bowiem własność nieruchomości bezwarunkowo, dla jego uprawnień właściciela nie ma znaczenia czy istnieją osoby uprawnione do zachowku, czy też nie. Nie ma zatem zastosowania art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wypłata zachowku lub wypłata kwoty z tytułu zrzeczenia się praw do zachowku nie stanowi także kosztu uzyskania przychodu, o którym mowa w art. 22 ust. 6d, albowiem nie mieści się w katalogu kosztów w nim zawartym.

Polecamy do przeczytania:

Opublikowany w dniu przez Redakcja Skomentuj

Dodaj komentarz