Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe w PIT-39 – nabycie nieruchomości mieszkalnej

Nabycie nieruchomości z przeznaczeniem na własne cele mieszkaniowe uprawnia do ulgi z tytułu wydatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

źródło: Fotolia

źródło: Fotolia

Do katalogu wydatków na cele mieszkaniowe uprawniające do ulgi ustawodawca zaliczył m.in.:

  • nabycie domu mieszkalnego lub jego części,
  • zakup mieszkania,
  • zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (także udziału w takim prawie),
  • zakup prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej (także udziału w takim prawie),
  • nabycie działki gruntu pod budowę domu lub prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu, lub udziału w gruncie,
  • prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

Co ważne w przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, stosuje się pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe.

Za wydatki, o których mowa w ust. 25 nie uważa się wydatków poniesionych na: nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Pojęcie „nabycie” nie zostało zdefiniowane w ustawie, jednakże z przepisów prawa cywilnego wynika, że przez „nabycie” należy rozumieć każde uzyskanie własności.

W orzecznictwie sądów administracyjnych przeważa pogląd, że nie zaspokaja swoich własnych celów mieszkaniowych osoba, która posiadając własne miejsce zamieszkania nabywa kolejne nieruchomości w celach lokaty kapitału, prowadzenia inwestycji w postaci najmu lub remontu celem późniejszej ich odsprzedaży z zyskiem.

W praktyce napotkać można na wiele problemów w prawidłowym zastosowaniu zapisów ustawowych:

1. Pierwszym z nich jest nabycie nieruchomości lub prawa w odpowiednim terminie czyli zawarcie umowy przenoszącej własność w terminie dwóch lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym doszło do odpłatnego zbycia.

Nabycie, zdaniem organów podatkowych, następuje dopiero w momencie podpisania umowy przenoszącej własność, czyli nie uprawnia do ulgi zawarcie umowy deweloperskiej, zawarcie umowy przedwstępnej związanej z nabyciem nieruchomości jak też dokonanie, stosownie do zapisów tej umowy, wpłat na poczet ceny.

Przykładowe stanowisko organów podatkowych wynika chociażby z interpretacji indywidualnej IPPB4/4511-1157/15-4/JK2, w której czytamy:

Istotne jest bowiem zarówno wydatkowanie środków, jak i podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność, sporządzonego nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Uwzględniając powyższe stwierdzić należy, że analiza treści normy prawnej sformułowanej w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a w szczególności użyte w nim słowa „wydatki poniesione na nabycie” prowadzi do jednoznacznego wniosku, że tylko wydatkowanie przychodu na definitywne nabycie nieruchomości mieszkalnej, to znaczy skutkujące przeniesieniem własności w terminie dwóch lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym doszło do odpłatnego zbycia, upoważnia do skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy.

Natomiast zarówno zawarcie umowy deweloperskiej, umowy przedwstępnej jak też dokonanie, stosownie do tej umowy, wpłat na poczet ceny pomimo, że mogą prowadzić do nabycia własności nieruchomości, to nie są z nim równoważne. Treścią tej umowy jest jedynie zobowiązanie się stron do zawarcia umowy przenoszącej własność, lecz tej własności sama umowa nie przenosi. Brak zawartej w formie aktu notarialnego umowy przeniesienia własności nieruchomości powoduje niewypełnienie jednego z warunków zwolnienia i pozbawia do niego prawa.

Należy podkreślić, że samo wydatkowanie środków ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na nabycie innego lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego, celem realizacji własnych celów mieszkaniowych – bez zaistnienia faktu jego nabycia na własność w ustawowym terminie -nie przesądza o prawie do zwolnienia podatkowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Istotne jest bowiem zarówno wydatkowanie środków, jak i podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność, sporządzonego nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

2. Nabycie nieruchomości musi realizować własne cele mieszkaniowe podatnika.

Przeznaczenie środków ze sprzedaży nieruchomości na nabycie m.in. lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego pod warunkiem, że zakup ten jest podyktowany potrzebą realizacji własnego celu mieszkaniowego podatnika.

Co ważne, do zastosowania ulgi nie ma znaczenia fakt posiadania innej nieruchomości mieszkalnej. Można też wydatkując przychód nabyć więcej niż jedną nieruchomość oczywiście pod warunkiem spełnienia przesłanki związanej ze wspomnianą wyżej realizacją własnego celu mieszkaniowego podatnika.

Ciekawe stanowisko w tej sprawie wynika z interpretacji indywidualnej IPPB4/4511-1062/15-2/MS dotyczącej podatnika, który zamierza (…) sprzedać nabyte spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego położonego w Polsce. Następnie zamierza on za środki uzyskane ze sprzedaży ww. prawa nabyć inny lokal mieszkalny w Polsce lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, w którym będzie mieszkał tylko podczas swoich pobytów w Polsce, tj. przez okres od 2 do 4 miesięcy w ciągu każdego roku kalendarzowego. Podatnik nie zamierza wynajmować nowo zakupionego lokalu mieszkalnego osobom trzecim.

Istota odpowiedzi na postawione we wniosku pytanie sprowadza się zatem do interpretacji ustawowego terminu „własne cele mieszkaniowe”. W pierwszej kolejności należy wyjaśnić, że samo poniesienie wydatku na nabycie lokalu mieszkalnego nie świadczy jeszcze o tym, że została spełniona przesłanka skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania. Warunkiem zwolnienia podatkowego jest wykazanie przez podatnika, że wydatek poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych. Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”. Ustawodawca nie odniósł skorzystania z prawa do zwolnienia z opodatkowania od wykazania zamiaru zamieszkania w nowym lokalu jedynie w chwili jego nabycia, lecz wyraźnie wskazał, że nabycie musi być dokonane na własne cele mieszkaniowe, a te realizowane są w dłuższym okresie czasu. Sądy administracyjne podkreślają, że zwolnienie z opodatkowania dochodów opisanych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter mieszany podmiotowo-przedmiotowy. Wydatkowanie środków na określony przedmiot w połączeniu z funkcją jaką ten przedmiot realizuje na rzecz nabywcy – zaspokojenie jego niezaspokojonych celów mieszkaniowych. W świetle takiego wyjaśnienia nie zaspokaja swoich własnych celów mieszkaniowych osoba, która posiadając własne miejsce zamieszkania nabywa kolejne nieruchomości w celach lokaty kapitału, prowadzenia inwestycji w postaci najmu lub remontu celem późniejszej ich odsprzedaży z zyskiem. Same subiektywne deklaracje podatników o nabyciu lokalu w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych nie są wystarczające do uzyskania zwolnienia podatkowego. Organy podatkowe mają prawo do własnej oceny artykułowanych przez podatników subiektywnych motywów zakupu lokalu mieszkalnego i późniejszych decyzji co do dalszych losów tego lokalu. Weryfikacji takiej dokonuje się poprzez porównanie obiektywnych faktów związanych z zakupem i późniejszym losem lokalu do deklarowanych motywów działania podatnika. Przy czym motywy te muszą być potwierdzone obiektywnymi faktami.

Ustawodawca regulując omawiane zwolnienie nie ograniczył wydatkowania przychodu z tytułu zbycia nieruchomości lub praw tylko do jednego z wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy celów, jednakże – przy spełnieniu pozostałych przesłanek – wydatkowanie przychodu musi być ukierunkowane na zrealizowanie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika. Innymi słowy ustawodawca nie zastrzegł, że własne cele mieszkaniowe podatnika ograniczać się muszą do nabycia tylko jednej nieruchomości. Zatem podatnik, który uzyskał przychód ze sprzedaży nieruchomości lub praw może przeznaczyć go na zakup więcej niż jednej nieruchomości lub prawa, zachowując przy tym prawo do ww. zwolnienia, jednakże każdy z zakupów ma służyć faktycznemu zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych tego podatnika. Innymi słowy podatnik, który nabywa lokal mieszkalny dla własnych potrzeb ma w tym lokalu faktycznie mieszkać. Lokal, który nie jest zamieszkały przez podatnika, jest niewykorzystywany przez niego do zamieszkania lub jest wykorzystywany do innych celów niż zaspokojenie własnych potrzeb podatnika (np. zamieszkują go inne niż podatnik osoby) nie jest lokalem, którego zakup mógłby zostać uznany za realizację własnego celu mieszkaniowego.

Dlatego też w rozpatrywanej sprawie nie ma przeszkód prawnych, aby Wnioskodawca przeznaczając środki pieniężne ze sprzedaży nieruchomości na nabycie innego lokalu mieszkalnego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego mógł skorzystać ze zwolnienia podatkowego na zasadzie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, o ile istotnie nabycie tego lokalu będzie podyktowane koniecznością realizacji przez Wnioskodawcę jego własnego celu mieszkaniowego. Intencją ustawodawcy tworzącego zwolnienie przedmiotowe w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zachęcanie podatników do nabywania w miejsce zbywanych nieruchomości czy praw majątkowych, innych nieruchomości lub praw przeznaczonych do zaspokajania ich indywidualnych potrzeb mieszkaniowych a nie realizacja jakichkolwiek celów mieszkaniowych. Świadczy o tym poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne”. Zwolnienie dotyczy zatem realizowania przez podatnika swoich celów mieszkaniowych, czyli własnych potrzeb mieszkaniowych a nie potrzeb mieszkaniowych innych osób. Tę okoliczność Wnioskodawca będzie zobowiązany wykazać w toku ewentualnych czynności sprawdzających podjętych przez naczelnika właściwego dla Wnioskodawcy urzędu skarbowego. Wówczas Wnioskodawca będzie musiał wykazać, że nabycie lokalu mieszkalnego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego służyć miało zaspokojeniu Jego własnych potrzeb mieszkaniowych i w tym mieszkaniu Jego potrzeby mieszkaniowe są zaspakajane. Zwolnieniem tym nie są objęte bowiem przychody ze sprzedaży nieruchomości i praw przeznaczone na zakup innych nieruchomości lub praw w sytuacji, gdy czynności te wskazują na działania o charakterze zarobkowym, spekulacyjnym lub zmierzającym jedynie do uniknięcia opodatkowania lub zaspakajania potrzeb mieszkaniowych innych osób (np. najemcy), a nie podatnika.

3. Nabycie działki gruntu przeznaczonej pod budowę budynku mieszkalnego uprawnia do ulgi nawet jeżeli budowa nie została rozpoczęta.

Wydatkując przychód na nabycie działki w celu wybudowania na niej budynku mieszkalnego mającego zaspokoić własne cele mieszkaniowe uprawnia do ulgi pomimo, że budowa domu nie została zrealizowana.

Stanowisko takie wynika np. z interpretacji ILPB2/4511-1-993/15-2/AK, w której stwierdzono, że:

Przenosząc uregulowania zawarte w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z przywołanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym jest fakt wydatkowania (począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) środków z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie własne cele mieszkaniowe podatnika. Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wskazany w art. 21 ust. 25 ustawy ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży. Jednym z takich celów – zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c) ustawy jest nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego.

Wnioskodawczyni wskazała, że środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przeznaczyła na zakup działki budowlanej w celu realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych. Zatem przesłanki zawarte w art. 21 ust. 1 pkt 131 warunkujące możliwość skorzystania z przysługującego zwolnienia podatkowego zostały spełnione mimo, że budowa domu nie została zrealizowana z uwagi na brak środków finansowych. Zauważyć należy, że zakup ww. działki był realizacją zamierzonego celu mieszkaniowego.

Podsumowując: przekazanie przez Wnioskodawczynię córce działki budowlanej w formie darowizny nie będzie skutkowało utratą prawa do ulgi wynikającej z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z przyczyn bowiem niezależnych od Zainteresowanej nie doszło do budowy budynku mieszkalnego, co nie stanowi przeszkody, aby kwota wydatkowana na zakup działki nie korzystała z powyższego zwolnienia.

4. Można wydatkować przychód na zakup nieruchomości lub udziału w nieruchomości od małżonka pod warunkiem, że stanowi ona majątek odrębny tego małżonka.

Stanowisko takie wynika m.in. z interpretacji ILPB2/4511-1-606/15-6/WS:

Odnosząc zatem przedstawione uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że z powołanego powyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że okolicznością decydującą o jego zastosowaniu jest przeznaczenie przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i określonych praw majątkowych w terminie nie później niż w okresie dwóch lat, od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na własne cele mieszkaniowe, które obejmują m.in. nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym lokalem.

W związku z powyższym, uznać należy, że w sytuacji gdy Wnioskodawczyni w wymaganym terminie wydatkuje uzyskany ze sprzedaży nieruchomości przychód na nabycie udziału w nieruchomości stanowiącej odrębną własność małżonka, może skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przestawione problemy mają jedynie charakter przykładowy, a kolejne artykuły rozstrzygające wątpliwości w tym zakresie opublikujemy już wkrótce.

Polecamy do przeczytania:

Opublikowany w dniu przez Redakcja Skomentuj

Dodaj komentarz